近日國家統計局公布了9月份的宏觀經濟數據及房價統計結果。一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平、同比漲幅擴大，二手住宅環比轉漲、同比降幅收窄，房地產市場出現觸底反彈的跡象。
北京上海的一手房和二手房價格表現較強。從環比看，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.2%轉為持平，北京上海環比分別上漲0.4%和0.5%，廣州和深圳環比分別下降0.6%和0.5%。一線城市二手住宅銷售價格環比表現同樣有分化，其中北京和上海環比分別上漲0.7%和0.6%，廣州環比下降0.7%，深圳環比持平。
從同比看，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲0.7%，漲幅比上月擴大0.1個百分點，其中北京和上海同比分別上漲2.9%和4.4%，廣州和深圳同比分別下降1.7%和3.0%。一線城市二手住宅銷售價格同比下降1.4%，降幅比上月收窄0.2個百分點，其中北京同比上漲1.1%，上海、廣州和深圳同比分別下降1.9%、3.8%和1.0%。
二三線城市商品住宅銷售價格表現仍然較弱。從環比看，9月份，二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點；二手住宅環比下降0.5%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點；二手住宅環比下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。
房價走勢出現明顯分化，總體來說一線城市表現強于二三線，但一線城市內部也出現明顯分化。筆者認為，北京和上海的房價表現之所以搶眼，與政策調整有直接關系。
今年7月24日中共中央政治局會議要求，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。“我國房地產市場供求關系發生重大變化”是中央對房地產市場的最新判斷，意味著房地產政策的方向出現了重大轉折。
8月25日，住房和城鄉建設部、中國人民銀行、國家金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，居民申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。這就是“認房不認貸”。
8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布關于調整優化差別化住房信貸政策的通知 ：購買首套住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。
隨后是存量按揭貸款利率調整。人民銀行等公告：自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，用于置換存量貸款。
過去出臺的各種房地產限制措施主要實施在北京和上海兩個一線城市和部分二線城市，因此，政策調整后北京上海兩個城市的房價率先做出積極的反應。從住房的供求關系看，北京和上海一直處在緊平衡狀態，而大多數二三線城市的房地產市場已經供大于求。
這些政策利好出臺之后的一個月時間里，盡管一線城市的房價出現了積極的信號，但從全國的房地產投資和銷售數據看效果依然有待提振。1-9月份，全國房地產開發投資87269億元，同比下降9.1%（按可比口徑計算）。商品房銷售面積84806萬平方米，同比下降7.5%，其中住宅銷售面積下降6.3%。商品房銷售額89070億元，下降4.6%，其中住宅銷售額下降3.2%。房地產開發企業到位資金98067億元，同比下降13.5%。可見，這些與房地產投資與銷售有關的數據依然有待進一步復蘇。
展望未來，放松各種限制是大勢所趨，一線城市的房地產市場會繼續受益，市場分化也在所難免。房地產市場的政策底已經出現，市場底的出現還需要繼續等待。
